あなたは自宅を売る場合、媒介契約は「専任」「一般」だったらどっちがいいのか分からずに迷っていませんか?

 

不動産を売買する際の媒介契約はとても重要です。

 

なぜかというと媒介契約次第で売れるか売れないかが決まるからです。

 

今回の記事では、そんなあなたの悩みを解決できるように「元・不動産営業」の立場から最も効果的な媒介契約の結び方についてお伝えします。

 

この記事を最後まで読むときっとあなたの悩みは解消されて、どちらの媒介契約があなたにふさわしいかが明確になりますよ!

 

 

あなたの家の立地が人気のエリアなら「一般」がおすすめ

あなたの不動産が人気のエリアにある物件なら、率直に私は「一般」をおすすめします。

 

その理由は、「一般」の仕組みにあります。

 

「一般」は複数業者との重複契約が認めれているので、販売経路が拡張され、たくさんの見込み客にアプローチできるようになります。

 

しかも、人気の高いエリアであれば、各不動産会社に以前から問い合わせが殺到しているはずなので、一気に案内が入るようになります。

 

私が現役の営業マン時代に人気の高いエリアで一般媒介を締結した時の話です。

当時、同業他社4社と競合しました。

その結果、4番手まで買手が一気に付きました。

媒介契約を結んですぐにです。

私のお客さんは3番手でした。

 

当然値引きすることなく満額で申し込みしましたが、他社の1番手の買主さんも満額だったので、残念ながら先着順で私のお客さんは買うことができなかったんです。

 

この経験でわかったことは、人気のあるエリアであれば一般は恐ろしいくらいにたくさんの申し込みが入るということです。

それもすぐにです。

結果的に売りに出て1週間もしない間に満額での完売ということになったわけです。

 

専任であればこれほどの爆発力はなかったでしょう。


 

立地が人気エリア以外の物件は「専任」がおすすめ

先程は、一般の凄さをお話ししましたけど、逆に立地が人気エリア以外の物件を一般にしてしまうとどうなるかというと、営業マンは別に「自分が頑張らなくても他社が頑張ってくれるだろう」と思い積極的に販売活動しなくなります。

 

実は私もそうでした。(笑)

 

また、一般媒介は指定流通機構(レインズ)にも登録する義務はなく、売主さんに対しても販売状況を報告する義務もありません。

 

だから余計に手を抜くようになります。スミマセン!

 

結果的に売れ残ることになってしまうのです。これ本当です。

 

だからこそ人気ではないエリアの物件は一般媒介ではなく「専任」にして強制的に売らなければならない状況に持っていく方が得策です。

 

理由は、専任媒介は契約締結後7日以内に指定流通機構(レインズ)に登録する義務があります。(一般にはない)

 

おまけに2週間に一回以上売主さんに販売状況を報告しなければならない義務もあるために、何もしないわけにはいかなくなります。

 

つまり、嫌でも売れるまで営業マンは頑張らなければいけないわけです。

 

こうした専任の特徴を上手く活かして、嫌でも営業マンに仕事をさせるように仕向けましょう。

 

続いて、専任と一般のメリットとデメリットについてまとめてみたいと思います。

 

 

専任と一般のメリットとデメリット

 

専任のメリット

専任のメリットといえば、やはり指定流通機構への登録義務でしょう。

 

このことで、物件の囲い込みができなくなり、指定流通機構を通じて様々な業者が案内をすることができるようになります。

 

それと、先程も言いましたが、報告義務が有るために営業マンはサボることができなくなりますし、あなたも2週間に1回以上状況報告をもらうことができるので安心して任せることができます。

 

ですから、自分でもうちの家はどちらかといえば、人気のエリアとも言い難いし、パッと見た感じにすぐにでも買い手が付く家ではないなぁ~と思ったら迷わずに専任媒介契約を締結してください。

 

 

専任のデメリット

専任の場合で人気があるエリアにもかかわらず、ご案内したお客さんから断りが入れば、次にご案内するまでに時間がかかる可能性があります。

 

一旦売れない状況ができると中々抜け出せなくなり、結果的に売れ残る原因になることもよくある話です。

そうして塩漬けになった物件を私はたくさん担当した経験があります。

本当に辛いですよそうなると

 

 

一般のメリット

先ほども言ったように、人気のあるエリアや売れ筋物件であれば、一気に買手が付きます。

 

やはり、複数の業者が持っている見込み客を紹介してもらえることが1番大きいと言えます。

 

一般のデメリット

人気のエリアや売れ筋物件でない場合は放置されて売れ残ることが多いです。

 

それと、売主さんが窓口になって、各業者のお客さんと重複しないように管理しなければいけない。(各業者同士、相手の状況がわからないから)

 

指定流通機構に登録義務がないので広く拡散されない。(ただし、売主側から指定流通機構に登録を依頼すれば登録は可能です。)

 

販売状況の報告義務がないので、サボられる可能性がある。大体ざっくりまとめるとこんな感じです。

 

とにかく、業者は何でもかんでも専任を取りたがりますが、それは売主と買主の両方から仲介手数料を受け取りやすくするためです。

 

そんなことは、あなたには一切関係がないことなので、客観的に自分の家はどちらのタイプに当てはまるかをよく考えて媒介契約を結ぶようにして欲しいと思います。

 

こちらの記事も参考にしてください。専任媒介契約ばかり勧める業者は要注意

 

 

まとめ

人気のエリアや売れ筋物件の場合は「一般」がお勧めです。それだけ販売経路を複数持つということは売れるチャンスをたくさん掴みやすいということになるからです。

 

ただし、デメリットもあります。各業者の動向はあなたが管理しなくてはいけません。業者同士はお互い相手の動きが分からないからです。

 

人気のエリアでもなく売れ筋物件でもない場合は「専任」がおすすめです。専任媒介の特徴を活かして営業マンにしっかりと働いてもらいましょう。

 

いかがでしたでしょうか?参考になったでしょうか?少しでもあなたのお役に立てると嬉しいです。