あなたは自宅を売る場合、媒介契約は「専任」「一般」だったらどっちがいいのか分からずに迷っていませんか?

 

この記事では、そんなあなたの悩みを解決できるように「元・不動産営業」の立場から最も効果的な媒介契約の結び方について解説していきますのでそのまま読みすすめてみてください。

 

 

人気のエリアや売れ筋物件なら「一般」がおすすめ

あなたの不動産が人気のエリアにある物件なら、率直に私は「一般」をおすすめします。

 

その理由は、「一般」の仕組みにあります。

 

「一般」は複数業者との重複契約が認めれているので、販売経路が拡大され、たくさんの見込み客にアプローチできるようになります。

 

しかも、人気の高いエリアであれば、各不動産会社に以前から問い合わせが殺到しているはずなので、一気に案内が入るようになります。

 

私が現役時代に体験したことで、人気の高いエリアで同業4社と競合して一般媒介を結んだことがありました。

 

情報公開と同時に4番手まで買手が一気に付きました。

私のお客さんは3番手でした。

 

当然値引きすることなく満額で申し込みしましたが、1番手の買主さんも満額だったので、残念ながら先着順で私のお客さんは買うことができなかったんです。

 

この経験でわかったことは、人気のあるエリアであれば一般は恐ろしい程にたくさんの申し込みが多方面から入るということです。

 

専任であればこれほどの爆発力はなかったでしょう。


 

人気エリア以外や売れ筋ではない物件は「専任」がおすすめ

先程は、一般の凄さを紹介しましたけど、逆に人気エリア以外で売れ筋ではない物件を一般にしてしまうと、営業マンは別に自分が頑張らなくても他が頑張ってくれるだろうと思い積極的に販売活動しないものなのです。実は私もそうでした。(笑);

 

また、一般媒介は指定流通機構(レインズ)にも登録する義務はなく、売主さんに対しても販売状況を報告する義務もありません。

 

結果的に当分の間売れ残ることになってしまうのです。

 

そのような物件であれば、敢えて「専任」にして強制的に売らなければならない状況に持っていく方が得策です。

 

理由は、専任媒介は契約締結後7日以内に指定流通機構(レインズ)に登録する義務があります。(一般にはない)

 

おまけに2週間に一回以上売主さんに販売状況を報告しなければならない義務もあるために、何もしないわけには行かなくなります。

 

つまり、売れるまで営業マンは頑張らなければいけないわけです。

 

こうした専任の特徴を上手く活かして、嫌でも営業マンに仕事をさせるように仕向けましょう。

 

続いて、専任と一般のメリットとデメリットについてまとめてみたいと思います。

 

 

専任と一般のメリットとデメリット

 

専任のメリット

専任のメリットといえば、やはり指定流通機構への登録義務でしょう。

 

このことで、物件の囲い込みができなくなり、指定流通機構を通じて様々な業者が案内をすることができるようになります。

 

それと、先程も言いましたが、報告義務が有るために営業マンはサボることができなくなりますし、あなたも2週間に1回以上状況報告をもらうことができるので安心して任せることができます。

 

専任のデメリット

人気があるエリアであれば、1社だけではその業者が案内したお客さんが気に入らなかった場合、次が見つかるまでに時間を無駄にする可能性があります。

 

一旦売れない状況ができると中々抜け出せなくなり、結果的に売れ残る原因になることもある。

 

一般のメリット

先ほども言ったように、人気のあるエリアや売れ筋物件であれば、一気に買手が付くことだって十分あり得ます。

 

やはり、複数の業者が持っている購入見込み客を紹介してもらえることが1番大きいと言えます。

 

一般のデメリット

人気のエリアや売れ筋ではない場合は、放ったらかしにされる可能性がある。

 

それと、売主さんが窓口になって、各業者のお客さんと重複しないように管理しなければいけない。(各業者同士、相手の状況がわからないから)

 

指定流通機構に登録義務がないので広く拡散されないこともある。(ただし、売主側から指定流通機構に登録を依頼すれば登録は可能です。)

 

販売状況の報告義務がないので、サボられる可能性がある。大体ざっくりまとめるとこんな感じです。

 

とにかく、業者は何でもかんでも専任を取りたがりますが、それは売主と買主の両方から仲介手数料を受け取りやすくするためです。

 

そんなことは、あなたには一切関係がないことなので、客観的に自分の不動産はどちらのタイプに当てはまるかを考えて媒介契約を結ぶようにして欲しいと思います。

 

こちらの記事も参考にしてください。専任媒介契約ばかり勧める業者は要注意

 

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リビンマッチについて書いたこちらの記事も参考にしてください。リビンマッチの口コミと評判について元不動産営業マンが検証!

 

 

まとめ

人気のエリアや売れ筋物件の場合は「一般」がお勧めです。それだけ販売経路を複数持つということは売れるチャンスをたくさん掴みやすいということになるからです。

 

ただし、デメリットもあります。各業者の動向はあなたが管理しなくてはいけません。業者同士はお互い相手の動きが分からないからです。

 

人気のエリアでもなく売れ筋物件でもない場合は「専任」がおすすめです。専任媒介の特徴を活かして営業マンにしっかりと働いてもらいましょう。

 

いかがでしたでしょうか?参考になったでしょうか?少しでもあなたのお役に立てると嬉しいです。

 

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