あなたは建築基準法違反している未登記の家なんて、売れないかもしれないと思い悩んでいませんか？
例えそのような悪い条件の家であったとしても、結論的には全く関係なく売ることができますので、この記事でその方法について解説することにします。
目次
建築基準法違反で建てた家は売ることが出来るのか？ペナルティはあるのか？
まず、一番初めに気になる答えからお話しすると、違法建築で建てた家は売ることができますし、ペナルティはありません。たとえ、違法に建築去れたからといって、その家を取り壊すなどする行為は社会的な利益を損ないます。
せっかく建てた家をわざわざ取り壊すことは、非常にもったいないことだからです。
ですので、売ることはできますが、もし今度建て替えをする場合は、キチンと法律に忠実に建設することになります。
気になるペナルティについてですが、既存不適格物件を購入したからといって、買った人に対して何らペナルティはありませんので、安心して売却することをおすすめします。
建築基準法違反とは
家を建築するときは建築基準法という法律に則って、建築しなければいけないのですが、実際には法律を無視して建築されてしまう家が存在することがあります。
つまり、建築基準法違反とは、本来守るべき法律を守らずに家を建築する行為のことを指します。
一般住宅で最も多いのは、建ぺい率違反と容積率違反などが挙げられます。
建ぺい率とは、敷地の面積に対して、家を建てることができる広さを表す基準が定められているのに、なぜかそれを無視して基準よりも広くしていたり、容積率といって、土地の面積に対して家の容積が決められているにも関わらず勝手に大きく建築された家があったりします。
簡単な例で言うと、例えばあなたの家が第１種低層住居専用地域という用途地域の中に家があるとします。
その場合、建ぺい率が50％で容積率が100％だった場合で考えてみましょう。
敷地が120㎡とします。この場合であれば、建ぺい率が50％ですから敷地に対して60㎡迄の広さで建物が建てられますよという意味です。
更に容積率が100％なので、建物の大きさが120㎡迄であれば建てられますよという意味です。
２階建ての家であれば１階部分が60㎡で２階部分が60㎡であれば問題がないということになります。
つまりこの基準内であれば、適正な建物ということになり、この基準よりも数値が大きければ違法建築ということになるわけですね！
ではなぜ建築基準法違反が起こるのでしょうか？
年代や地域によって違いはあると思いますが、建築する際は建築許可を都道府県庁に申し出をするんですが、申請の段階では法律に基づいた数値で申請を出して許可を正式に下ろすのですが、実際に建築する段階で数値を守らずに厳しい基準であればどうしても建物が小さくなってしまうので、施主さんの意見が強すぎるあまりに違反して建てたために違反するケースや
業者の意向で大きくするために違反するケースが考えられます。
いずれの場合でも、重要事項説明書には当該建物は建築基準法に違反していますという説明を記載しなければいけません。
それから、建築工事が完了した際に都道府県庁が現場を視察しないのでそのまま見過ごされたということもあるようです。
最近のハウスメーカーさんが建築する場合はこのようなことは無いようですが、数十年前であればずさんな時代もあったようです。
売る前に改修の必要はあるのか？
どうしても、違反物件を売買する場合は適正な建物に改修しなければいけないのか？
という疑問が沸いてくるかもしれないですが、わざわざそのために大規模な改修工事をしていたのでは売る人にかなりの経済的なダメージが大きいのでその義務は特にありません。
ですから、あなたは既存の状態で家を売買することができます。
リフォームも特にする必要はありません。現状のままで大丈夫です。
売る場合の問題点は？
今度は売る場合の問題点について考えてみましょう！
私が実際に体験したことをお話しますと、その建物は２階建てで建ぺい率が少しだけオーバーしていたんです。
どうしてそのことが分かったかというと登記簿の内容でわかったんです。
敷地に対して１階部分の面積がオーバーしていたんですねそれでもこの建物は幸い近くのマンションに住んでいる方が購入してくれたんですが、住宅ローンの審査に少しだけ時間がかかったのが記憶に残っています。
建ぺい率違反でしたけど、割合的には１割程度のオーバーだったこともあって、なんとかその点に関して審査がゆるい金融機関にローンを持ち込むことで難を逃れた感じでした。
ですから、敢えて問題点を挙げるとすれば住宅ローンが使えない場合もあり得るという点ですね！
もしそうなった場合は道は２つしかありまあせん。
ひとつは現金で買える人を探す！もう一つは業者に買い取ってもらうことです。
そうすることで建築基準法違反している家でも売却することは可能になります。
通常よりも価格は安くしないと売れないのか？
次に心配になることは、通常よりも価格は安くしなければ売れないのでは？という悩みですね！
それは確かに適正である物件に比べると若干引け目があるのは事実です。
場合によっては、価格を通常よりも低く設定しなければいけないこともあると思います。
そのあたりは専門家の意見をよく聞いて、あまり意地を張らないようにする方がいいかもしれません。（早く売るためにも）
建築基準法違反の家が売れなければ業者買取がおすすめ！
建築基準法違反の家は一般的にはなかなか買手が見つからないのは事実です。
やはり、住宅ローンが対象外になりやすいというのが１番の理由です。
しかし全く仲介で売れないかというと決してそんなことはありません。
実際に私だって通常の仲介で売買したことがありますから、しかし、売れるまでには長期戦になる恐れも十分有り得ますので、私がお勧めするのは買取業者による買取りです。
不動産業界には、買取りを得意としている業者もありまして、そこではいかなる事情の物件であっても現金で買取りをしてくれるメリットがあります。
確かに買取となると通常の売買よりも２～３割程度安く手放すことになりますが、いつ売れるかも知れない状態で毎日不安を抱えることを考えれば、１日も早く現金化して次に繋げる方が良いのではないでしょうか？
売却資金で新たなおうちを買う頭金もできますし、賃貸にするばいいであっても、敷金として使うことだってできます。新しい家具やその他の使い道も考えることができると思いますので一度業者での買取りも今後視野に入れてみてはいかがでしょうか？
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まとめ
特にペナルティはありませんが、住宅ローンがつきにくいことがあります。
特にリフォームや改修をすることも必要ありません。現状のままでの売却が可能です。
必要に応じて価格を低く設定することもあります。
どうしても売れそうにない場合は、業者に買取をしてもらう選択肢もありますから、専門家に相談して進める事が１番確実だと思います。
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きっとお役に立てるはずです。
この記事が少しでもあなたの問題解決につながれば幸いです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
