あなたの家は再建築が不可なので売れないかもしれないと不安に思っていませんか?

 

結論から言えば例え再建築ができない家でも売ることはできます。

 

再建築できない家を売る3つの方法

1.お隣に飛び込み営業してもらう

はじめに、媒介契約を締結すれば真っ先に両隣に飛び込み営業をしてもらいましょう。

 

意外と欲しいというお隣さんは多いと思います。

 

例えば、取り壊して駐車場にするとか、自分の子供に住まわせるなどの理由で買います。

 

2.投資家に買ってもらう

投資家であれば、買い取って他人に賃貸することで、家賃収入を得ることができます。

 

現金取引が可能ですから、すぐにでもまとまった現金が手に入ります。

 

実際に私はこの2つの方法で再建築できない家を販売することができました。

 

あなたも是非参考にしてください。

 

3.買い取り業者に買い取ってもらう

買い取り業者に買い取ってもらう方法もあります。

 

この方法であれば、どのような売れにくい物件であっても、きっと業者が買取りをしてくれますので、安心してお願いする価値があるといえます。

 

 

再建築ができない場合のデメリット

 

再建築ができないデメリットとすれば真っ先に挙げられることは購入者さんが住宅ローンを利用できなくなる可能性が多いということです。

 

どういうことかといいますと、住宅ローンは住宅に対するローンですから、土地だけではローン対象外です。

 

再建築ができないということはこれらの理由から住宅ローンの対象外ということになるのです。

 

つまり、住宅が目的の貸付ですから家がなければ目的が達成できないわけです。

 

ですから、現金取引のみとなりますから、買える人が限られてしまうのが最大のデメリットといえます。

 

例え現金であっても公官庁の建築許可が下りなければ新築を建てることはできません。

 

 

再建築できない条件とは

私が記憶する再建築不可の住宅はどのようなものが多いか?

 

一番多かったのが、市街化調整区域内に建築された家です。

 

市街化調整区域とは市街化を抑制して自然を保護する地域を指します。

 

ですから基本的に住宅などの建築物は建築許可が下りません。

 

元々の土地の所有者で農業従事者の資格をお持ちの方であって、農家の家として建築の許可が下りて建築されたような家があるんですが、例えばその家を第三者の方に売ることができたとしても、売主さんとの属人性がない場合は将来建て替えることができないのです。

 

※属人性とは例えば身内や家族の誰かがという意味です。

 

市街化区域で再建築ができない場合は、やはり一番多いのは接道義務違反している家ですね。

(建築基準法第43条敷地と道路の関係)

 

接道義務とは、通常建物を建築する際に建築基準法第42条で定められた道路に対象となる土地が2m以上接していなければならないという決まりごとがあるのですが、その義務を怠って建築された家は再建築することができません。

 

よくありがちなのが、新築当時に連棟申請していて、最初の一軒目にだけ2m以上道路に接しているように図面申請していて、実際の建造物は連棟ではなく個別の一戸建てになっている場合が多いですね、従って2軒目以降の住宅には接道の義務がなされていないために住宅を建築することができないというわけなのです。

 

これは素人さんは理解しづらい内容だといえます。

 

不動産の知識があれば反対に誰でも分かることなのですが、一般の方はそこまでの知識がないのが通常だと思います。

 

ですから、「どうして私の家は再建築ができないの?」「じゃあ何でこの家が建ってるの?」ってことになるんだと思います。

 

購入時にちゃんとした説明がされていなかったことが原因です。

 

 

どんな人が買うのか?

購入理由は人それぞれです。

 

私の体験では、その家がとにかく気に入ったから買うという人がいたり、高齢なので初めからローンなんて考えていないし、死ぬまでに建て替える予定もないし、相続する親族もいないので、別に再建築不可は気にならないという人、お隣の方で取り壊して駐車場にするから気にしない、などが購入した方の購入理由です。

 

それから、個人の投資家などもいいお客さんになります。

 

理由は再建築不可なら通常よりも若干安く買うことができるために、購入後の賃貸出しで、家賃の利回りが良くなるのです。

 

ですから、私が再三再四申しているように、世の中には売れない不動産はないということなのです。

 

必ず必要性を感じてくれる方が現れるということなのです。

 

ですから、どうか自信を持って売りでして欲しいと思います。

 

あとは再建築不可について詳しい信頼できる不動産会社を探すだけです。

 

「お困り不動産どうする」

 

まとめ

再建築できないデメリットは、購入者さんが住宅ローンを使えないこと。

 

再建築できなくても家を売ることは可能です。

 

再建築できない理由については、主に市街化調整区域内に建築されている場合が多いく、第三者である購入者には建築許可が下りないのがほとんどです。

 

市街化区域内で再建築ができない理由で最も多いのが、接道義務違反している家です。

 

基本的に建築する際は、建築基準法で定められた道路に敷地が2m以上接していなければなりません。

 

その義務を怠って建築された場合は、再建築できないのです。

 

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