あなたはご実家を相続して、その使い道に困り、早く売却をしたいと真剣に悩んでネットでその方法を調べているんですね?

 

それでは、初めて不動産を売却する方に必要な知識をお伝えさせていただきますので最後まで読み勧めてください。

 

不動産の売却はまず、

対象となる物件の資産価値を知ることから始めるのが鉄則です。

 

なぜならば、価格を把握することで具体的な方向性が見えてくるからです。

 

売るべきか貸すべきか又は自分が住むべきかといった具合にです。

 

あなたが納得いかないような金額であれば、きっと売ることをためらうでしょうし、そうなれば売るのではなく賃貸という選択肢もでてきます。

 

売ることも賃貸もせずに所有するだけであれば、毎年固定資産税は払い続けることになります。

ご自身が居住するなら話は別ですけども、そうでなければ空家は劣化するばかりで何一つとしていいことなどありません。

 

管理が行き届かなくなった家は益々劣化が進みやがて壁が落ちたり、屋根がずれたり、雑草も生え放題となり近隣の住人から何とかして欲しいと苦情がでるようになってきます。

 

所有者であるあなたの評判は日に日に悪くなるばかりなのです。

 

そうならないためにもなるべく早く処分の方法を検討して対処することをおすすめします。

 

 

大手ポータルサイトで相場を調べる

まずはじめに、大手ポータルサイトで今現在、あなたが相続した地域でいくらくらいで売りに出ているかを調べてみましょう!

アットホーム

こちらは、東京に本拠地を置く不動産ポータルサイト最大手です。

 

設立が1967年12月とかなり老舗の会社で、現在の掲載物件数は180万件超です。

 

取り扱い加盟店が54,888店2018年6月1日現在

かなりの情報量です。

 

suumo

こちらは、リクルートが運営している大手ポータルサイトです。

 

yahoo不動産

こちらもヤフーが提携しているポータルサイトです。

 

大体上記のポータルサイトで調べるとおおよその相場は掴めると思います。

 

更に

レインズマーケットインフォメーション

こちらのサイトで過去の販売事例などで実際いくらで取引されたかが分かります。

 

もしかすると、あなたと同じ地域で該当する物件がない場合もあるかもしれませんが、近隣地域や同じような築年数や土地の大きさの家の事例などは調べることができると思います。

 

土地総合情報システム

こちらは、国土交通省が提供しているサイトですが、こちらでは公示地価や過去の不動産取引事例などを調べることができます。

 

これらのサイトを最大限に活用して、あなたが所有する不動産の相場観をまずは養っておきましょう!

 

そうすることで、査定依頼した時に、媒介目的でやたらと高い査定金額を提示してるかどうかの判断基準ができます。

 

営業マンは他社に取られたくないので、他社よりも少し高く査定額を提示して専任媒介を取ろうとします。

 

取ってから1週間程して反響が無いので価格を見直しましょうと提案するのです。

 

不動産は適正価格でないと、問い合わせすらこない残念な結末が待っています。

 

あなたがある程度相場を理解していると、相手の業者担当者にその査定金額の根拠などを質問して、どうも腑に落ちないようであれば、そちらの業者とは媒介契約を締結しない方がいいでしょう!

 

 

売却の流れを理解する

不動産の売却の流れというものがあります。

 

まずは、簡単にその流れを理解しておきましょう。

 

査定依頼(一括査定サイト)

査定(訪問)

数日後、査定金額を提示される(査定書の提出)

業者と媒介契約締結(専属専任・専任・一般)3種類

販売開始(レインズ登録・ポータルサイト登録・新聞広告掲載・新規顧客に紹介・住宅情報誌掲載など)

案内(内覧)

申し込み(手付金授受)

契約

引渡し(売買代金の授受)

ざっとこのような流れになります。

 

 

それぞれの項目での注意点について

ここでは、売却の流れの中でそれぞれの項目で注意する点について書いてみます。どうか参考にしてください。

 

1.査定依頼

ここでの注意する点は、決して1社だけにしないということですね、1社では価格の正当性を比較検討することができません。

やはり、なんでもそうですけど、いろんなところと比較することで適正な価格が判断しやすくなるので、必ず3社程度は査定依頼するようにしましょう!

一括査定サイトを上手く活用すると、一回の手間で同時に数社の査定を依頼することが可能になります。

 

2.査定(訪問)

実際に依頼した業者に家に来てもらって、外と中かを見てもらって査定をしてもらいましょう!

住所と築年数等のデーターだけでの簡易査定だけでは正確な金額は出ないためです。

ここはやはり時間を使って行いましょう。同じ日に時間をずらして訪問してもらえば、1日で完了できます。

時間的に30~60分程度あれば査定できます。

 

3.査定書の提出

予め掴んだ相場観で、出された査定金額に疑問を抱くこともあるはずですから、必ず業者に金額の根拠を質問してください。あなたが腑に落ちない内容であれば、その業者とは媒介は結ばないようにすればいいでしょう!

 

4.業者と媒介契約

この項目はかなり悩む項目だと思います。どの媒介がいいのか素人には判断することが難しいからです。

こちらの記事を参考にしてください。→不動産の媒介契約は「専任」・「一般」どちらが有利?

 

5.販売開始

いよいよ媒介も締結し、販売開始です。

ここではレインズへの物件登録がされたかどうかの確認の意味で、レインズが発行している登録証明書を必ず受け取るようにしてください。

尚、一般媒介の場合は登録義務がありませんので、あなたが登録するように依頼しなければ、登録証明書は発行されません。

一般での登録が必要であれば、あなたから登録してくださいと業者に依頼してください。

それから各媒体による広告掲載時には必ず物件情報や間取りが間違っていないか確認するようにしてください。

チラシは必ず貰うようにしてください。

 

6.案内

居住中の場合は、近所に知られたくなければ、業者の車は離れたところに止めて歩いてきてもらうようにしましょう!

また、室内はできる限り整理整頓・掃除をして、案内直前に少し窓を開けて換気して匂いがこもらない様にします。

特に水回りのお手入れは入念にしてください。

カビや汚れが有るだけで家の印象が悪くなって売れない原因になってしまいます。

空家で近所に内緒にするなら、旗や看板は付けないようにお願いしてください。

お客さん目線で客観的に自分の家を買うかどうか考えながら行動しましょう!

 

7.申し込み

この段階では、概ね値段交渉が入ることを想定しておきましょう!

大体いくらくらいまでなら譲歩しても良いか予め金額を決めておきましょう。

仲介では必ずと言っていいほど、値段交渉が入りますから、ある程度なら歩み寄ってあげて欲しいと思います。

 

8.契約

正直に隠し事がないように家の不具合、瑕疵があれば買主さんに伝えてください。

知り得たことは伝える義務が売主さんにはあります。(告知義務)

それに違反すると後日、契約解除や違約金請求などのペナルティを受けることになりますので、十分気をつけてください。

 

9.引渡し

契約時に約束したことは必ず守ってください。主に動産などの撤去に関することや、照明器具、エアコンなどを付けた状態で引き渡すと約束した場合は、取り外さないで約束した通りの状態で引渡しをしてください。

実はこういったことでトラブルになるケースが最も多いのです。ちょっとした不具合(付帯設備に関する事項)でも聞いていないとかで金銭を請求されたりもします。十分注意してください。

細々と書きましたけど、細かいことがとても重要になってきます。

そのあたりはあなたの担当営業マンと密に相談して抜けのないように取引するようにしてください。

 

 

営業マンは欠かせない存在

不動産は営業マンがいなければ話がまとまることはありません。

それくらい営業マンが占める割合は大きいものとなります。

 

あなたにとって協力的かどうか、一方的に自分の価値観を押し付けるような態度がないかどうか、などを見極めなければなりません。

 

やはり、売主さんの良き相談相手となり、親身になって売却のお手伝いができるような人でなければ、あなたの担当として失格だと思います。

 

媒介を決めるポイントの一つとして、目の前の営業マンが、あなたにとって相応しい人かどうかで、媒介を締結するかしないかの判断基準になってくると思います。

 

長いお付き合いが始まるわけですから、しっくりくる営業マンとコンビを組みたいですね、

 

この人ならきっと自分たちの良きパートナーになって、売ってくれそうだとあなたが判断できれば媒介を締結しましょう!

 

 

相続登記がまだの場合、引渡しまで時間がかかる

名義がまだ親のままであれば、引渡しまでに相続登記をします。

その際に現名義人さんの過去に遡及して新名義人さんの確認等をおこないます。

なぜならば、隠し子が発覚して遺産相続争いなどが起こる事もごく稀にあるからですね!

 

ですから、契約してから引渡しまで少し時間がかかるケースが多いです。大体2~3ヶ月程です。

 

もう既に相続登記が完了していれば、その必要がなく通常の取引の期間内で引渡しができます。

 

あとは信頼できる不動産会社を見つけるだけです。

そこで今回ご紹介するのが不動産の一括査定サイトの「リビンマッチ」です。

「リビンマッチ」について別記事でご紹介しますので、ぜひこちらの記事も参考にしてほしいと思います。

リビンマッチの口コミと評判について元不動産営業マンが検証!

 

 

まとめ

まずは、査定して金額を把握しすることで売るか貸すか住むか方向性を見極める

 

売却の流れを理解しましょう!

 

売れるまでに注意する点を理解して、失敗のないように気をつけましょう!

 

良きパートナーとなる営業マンを選んでストレスのない販売活動を実施しましょう!

 

相続登記がまだの場合は、引渡しまでに時間がかかることを理解しておきましょう!

 

リビンマッチの口コミと評判について元不動産営業マンが検証!