あなたは売主の瑕疵担保責任という言葉を聞いたことがあるでしょうか?

初めて聞くとなんだか小難しい単語だなぁって思いますよね?

私も初めて聞いた時にそう思いましたし、意味が全くわかりませんでした。

瑕疵とは隠れた傷という意味です。

 

 

契約時に買主が発見できなかった欠陥について責任を負う

 

瑕疵担保責任とは具体的に 、雨漏れやシロアリ被害など契約時に買主が発見できなかった欠陥などのことを指します。

 

どうしても、家を見学するときに床下まで見ることはなかなかできませんし、天井裏なども同様ですね、そうすると引渡し後にこんなところに雨が漏れた跡があるよってクレームになることがあるんです。

 

私も過去に苦い経験があります。

 

案内当時は、タンスが置いてあって、雨漏れの跡が隠れていてわからなかったんです。

 

引き渡し後、買主さんから連絡があって、「2階の壁に雨が漏れた跡がある、こんなことは契約時に聞いていない、補修して欲しい」といった内容でした。

 

すぐに訪問して、実際確認したら確かに雨が漏れた跡がありました。

 

売主さんに伝えて、雨漏れの補修代金を払うようにお願いしました。

 

この場合でも、事前に売主さんが把握していて、ご案内時に「ここに雨が漏れた後があります」と買主さんに説明できていれば、補修することもなかったと思います。

 

ですから、必ず欠陥は隠すことなく、すべて打ち明けて欲しいと思います。

それがあなたを守る最大の武器ですから、これから不動産を売却することになれば、担当者に知り得た欠陥は隠さずに打ち明けてください。

修繕して今現在雨は漏れていない場合でも、過去に雨漏れがあって修繕していますと伝えてください。

 

 

瑕疵担保責任の期間は?

では、一体どのくらいの期間があるのでしょうか?

 

民法の規定では、買主が瑕疵を発見して1年以内であれば、損害賠償請求することができると規定されています。

 

しかし、建物の欠陥はもともとあった瑕疵なのか、経年劣化によるものなのか、判別がとても難しい場合が多いです。

 

民法の規定どおりだと、引き渡しから何年経っていても買主が気づけば賠償などを請求できることになりますから、売主さんの負担がとても重くなってしまいます。

 

そうなるといつまでも売主が瑕疵担保責任を負わなければならなくなりますので、実際の取引では、売主が個人の場合は約2~3ヶ月程度、宅建業者は2年が一般的です。

 

ですから、この期間内に瑕疵が見つかれば賠償請求することができるというわけです。

 

 

瑕疵担保責任免責といった契約もある

個人の資産処分による売買の場合で、売主と買主が予め合意の下で例え後日、欠陥が見つかったとしても、売主は瑕疵担保責任を負いませんという内容で契約を交わすこともあります。

 

ただし、この場合でも後からやはり納得がいかないといってクレームを言ってくる買主さんがいることも事実あります。

 

そうなれば、お互い話し合いで解決することになります。

ですから、私的には瑕疵担保責任免責での契約はあまりオススメしません。

 

どうせなら、初めから2~3ヶ月付けていた方が妥当だということです。

 

 

既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)とは?

平成22年4月に国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社(住宅瑕疵担保責任保険法人)で取り扱いが始まったのが「既存住宅売買瑕疵保険」です。

 

加入の義務は無く、あくまでも任意の保険であること、但しこの保険に加入していれば、購入した中古住宅に万が一瑕疵が発見されたときにその補修費用が出てくる仕組みとなっています。

 

平成23年2月には現在の指定5法人による保険が出揃い、いずれも全国対応となっているのが特徴です。

 

(株)住宅あんしん保証

住宅保証機構(株)

(株)日本住宅保証検査機構

(株)ハウスジーメン

ハウスプラス住宅保証(株)

※保証内容などは各検査機構で異なる場合があります。

 

 

 

加入するのは検査機関

それでは、誰が保険に加入するのか?

 

答えは、第三者機関である検査機関が保険に加入します。

買主でも売主でもありません。

 

但し、保険に加入するには一定の条件を満たしていなければ加入できないことになっています。

 

加入対象住宅は原則として、新耐震基準に適合した(1981年(昭和56年)6月1日 以降に建築確認を受けた)住宅に限ります。

 

なお、新耐震基準であることが確認できない住宅であっても、耐震基準適合証明書等の提出を行い保険契約の引受けに際して行われる瑕疵住宅瑕疵担保責任保険法人の現場検査に適合することにより保険のお引き受けが可能となる場合があります。

 

 

保証の範囲は?

検査機関が予め検査を実施し、売買契約に基づき引渡しされた既存住宅の、①構造耐力上主要な部分 ②雨水の浸入を防止する部分 の隠れた瑕疵が保険対象となります。

 

今まで個人間売買の場合は、瑕疵の保証がなかったので、購入後の不具合など不安になることが多々ありましたけども、このような制度が出来たことによって、より一層安心して中古の住宅を購入することができますし、売主さんとしてもいざという時に大変助かりますね

 

是非、知っておいて欲しい制度です。

 

尚、詳しいことは各検査機構のホームページでご確認ください。

下記にリンクしてありますからそこからサイトが閲覧できます。

 

(株)住宅あんしん保証

住宅保証機構(株)

(株)日本住宅保証検査機構

(株)ハウスジーメン

ハウスプラス住宅保証(株)

 

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まとめ

不動産売買において、売主は瑕疵担保責任を負う場合があります。生業ではありませんから、一般的に2~3ヶ月が瑕疵担保責任の期間とすることが多いです。

 

買主と売主間で話し合って、瑕疵担保責任免責にすることも可能である。

 

宅建業者の場合は、2年の期間を設けなければなりません。

 

最近は既存住宅売買瑕疵保険(個人)向けの保険がありますので、そういった保険制度を上手く活用するのもひとつだと思います。

 

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