一生のうちにそう何度も経験することのない不動産売買ですから、特に初めて自分の土地・家屋を売却するとなると、どこに気を付ければいいのか事前に確認しておきたいところです。
この記事では、初めて土地・家屋を売買する時に、気をつけるところや、具体的な売り方について説明したいと思います。
目次
境界未確定の土地を売却する方法と注意点
土地を売却する時の売主の義務について
１.隣地との境界を明示すること
土地の売主には境界を明示する義務があります。
あなたが売ろうとしている土地は今現在境界が明示された状態でしょうか？
もし、今現在であなたの土地に境界の明示がされていないのであれば、あなたは売主としての義務を果たせていないことになります。
つまり、あなたの土地は売れにくい状態にあるということになるのです。
境界に関する訴訟は不動産の売買の中でも最も多く裁判などで争われることが多い問題なので、今後あなたが土地売却をお考えであれば、境界は必ず明示するほうが望ましいです。
土地の境界は大きく分けると２つです。
隣地との私有地との境である民々境（ミンミンザカイ）と、道路などの公共の土地との境である官民境（カンミンザカイ）の２種類があります。
民々境というのは、両隣と背後の土地の境目ということで、官民境というのはあなたの土地と道路や歩道の境目ということになります。
これらがハッキリと明示されていない状態ですと、どこからどこまでが自分の土地なのか分からない状態ですと買主はとても不安に思うものです。
逆に境界線が明確になっていると買主は安心できます。
境界が明確になっている状態を「境界が確定している」といいます。
この場合は、境界の端に境界表がしっかりと打ち込んでいることが目視できることです。
更に「筆界確認書」、もしくは「筆界確認書に準ずる覚書」などがあればよりベターです。
次に官民境の場合は、境界が確定していても、筆界確認書は存在しません。
官民の境界が確定されている場合は、道路管理者が境界査定書と呼ばれている書面を保管しています。
役所の道路課か土木事務所などで確認します。
素人であるあなたがこれらのことを調べるのは難しいと感じるのも仕方がないことです。
その為に不動産の専門家である仲介業者が存在するのです。
一度査定を依頼してこれらについても不動産業者に調査を依頼するといいでしょう。
不動産業者は物件調査（物調）を必ずします。
媒介契約を締結すると必ず現状を把握する必要があるために行うようにしているのです。
２.昔からの土地は問題になることが多い
特に昔からある土地などは、元々明示がないことが多く、売主が「大体ここからここまでが自分の土地です」ということも少なくありません。
私も何度か近隣住人の立会による境界の明示をしたことがあります。
全員が同じ認識であれば揉めることなくすんなりいきますが、１人でも認識が異なれば、その売買自体が頓挫することにもなりかねません。
ですから、売却する前に境界明示は済ませておくことが取引を円滑にする秘訣と言えます。
３.体験談
私も何度か境界表が無い土地の売買をしたことがありますが、必ず引渡しの前には両隣と背後の土地所有者に同じ日時に集まっていただいて測量図面に基づき、境界の確認をしたことがあります。
赤いペンキで境界の明示を行い当事者の指で示した写真を１枚１枚取り書面に起こして覚書をお互い交わすという方法をとりました。
できれば、土地家屋調査しに依頼してキチンとした方法でやるのが望ましいですが、費用が掛かるということが一番のネックになって、境界を確定せずに放置する所有者も少なくはありません。
しかし、いざ売却となると困ることが多いので、境界は予め確定しておくことがトラブル回避につながるのでまだの人はやっておくことをおすすめします。
境界確定と測量
１.確定測量図を保有しているかどうか
あなたの土地が境界の未確定の場合で、地積測量図などもない場合はとても不安定な土地ということになり、購入する側からするとそれだけで躊躇するか敬遠される可能性が高くなってしまいます。
ですから、その場合は測量を行い境界の確定を行います。
これらの依頼先は、土地家屋調査士になります。
いらする内容は、「筆界確認書」と「確定測量図」の作成２点です。
筆界確認書は、隣地の所有者さんとお互いの境界はここですよと確認し合ったことを書き記した書面を作成するものです。
筆界確認書は、通常お互い署名し実印で押印するのが一般的ですから、念の為にお互いの印鑑証明書も添付されていることが望ましいです。
境界鋲がない場合は、改めて境界鋲を設置し、隣地所有者との立合いを行います。
これらの手続きは、全て土地家屋調査士が行いますので、あなたは立合いの連絡が来るまで特に何もしなくて大丈夫です。
あと、一番厄介なのが、官民境の境界確定作業です。
この場合、道路管理者と道路の対岸の土地所有者との同意を得る必要があるために、もし複数の所有者がいればそれだけで時間がとてもかかる場合があるからです。
下手すると完成までに半年以上かかる場合もあります。
境界が確定できない場合はどうなるか
あなたが、境界を確定しようとしても、隣地の協力が得れない場合だってあります。
では、そうなるとあなたの土地が売れないのかというと決してそうではありませんが、但し、その場合は買主の理解と承諾が必要になります。
買主が境界を確定することができない旨を承知の上であれば、あなたは土地を売ることができます。
但しその場合は、「境界非明示の特約」をつけることになります。
境界非明示の特約を付ける場合は、売却後に損害賠償請求を受けないようにする必要があります。
また、売却後のトラブルを防ぐためには、念の為にお互いの合意書を交わすことが必須です。
つまり、今回の売買に関しては、売主・買主双方が土地の境界が未確定であることを承知して、以後境界についての異議申し立ては一切しないまたは受けないことを前提とした契約であるといことを確認して署名押印するということです。
土地の瑕疵担保責任について
実は土地にも瑕疵担保責任というものが存在します。
具体的にどういった内容かといいますと、代表的なものは「土壌汚染」と「地下の埋設物」になります。
これらの瑕疵については、できるだけ免責で売買したいところです。
２つのことを調査するとなると、膨大な費用と時間が掛かりますし、現在建物が存在していると調査できないばあいだってあります。
実際、私が現役時代には全て瑕疵担保責任免責という形で売買してきました。
この２つのことが問題になったケースは一度もありませんでした。
土地取引に必要な書類まとめ
土地取引に関する書類を下記にまとめておきますので参考にして下さい。
１.権利書または登記識別情報通知書
２.実印
３.印鑑証明（３ヶ月以内）
４.固定資産税・都市計画税納税通知書
５.住民票
６.本人確認資料（運転免許証等）
７.固定資産税評価証明書
８.抵当権等抹消書類
９.確定測量図
１０.境界確認書
１１.境界の覚書
なにかと不慣れな土地売買です。
きっとあなたはこの記事を読むだだけで既にお疲れだと思います。
しかし、一生に一度あるかないかの大切な行事ですから、抜け目がないようにしっかりと理解しておきましょう。
まとめ
土地を売却するには、まず売主の義務を知っておくことと、トラブルをいかにして回避するかを理解しておかなければなりません。
また、瑕疵担保責任についても同様で、できれば免責扱いで取引したいところです。
これら複雑な取引はやはり素人ではなかなかできるものではありません。
そこで、必要なのが不動産会社とのお付き合いです。
あなたのことを親身になって、土地売却のお世話をしてくれる仲介業者を探す必要があります。
結論から言うと、自分であれこれ調べるよりも、手っ取り早い方法は、初めから不動産の専門家である仲介業者に全て任せすることが一番簡単で早いです。
